根据中指数据，本周（10月12日至18日），300个城市住宅用地的成交规划建筑面积达到1874万平方米，土地出让金总额为736亿元，成交规模较上周有明显增加；但平均溢价率仅为0.54%，降至今年周度以来的最低点。从城市层级来看，本周成交地块主要集中在三四线城市，一线城市没有住宅用地成交，开发商拿地总体较为谨慎，土地市场仍处于低位运行状态。

土地拍卖市场整体保持平淡，武汉、大连优质地块溢价成交

本周重点城市的土地拍卖市场整体仍较为平淡，核心城市中只有武汉和大连各有一宗地块实现溢价成交，底价成交依然是主流现象。从成交地块的特征来看，主要表现出以下特点：

一是低密度、中小体量地块继续占据主导。 本周成交的地块中，容积率在1.5及以下的有24宗，约占成交总数的三分之二，最低容积率仅为1.04，低密度改善型供地仍是重点城市的土地供应重点方向；在体量方面，除了南京浦口、江宁两宗地块的规划建筑面积超过10万平方米外，其余地块普遍低于10万平方米，并且单宗成交价大多在5亿元以下，供应端继续向“小而美”地块倾斜。

二是区位优越的稀缺地块保持一定竞价热度。 武汉光谷中心城P（2026）091号地块位于光谷中心城北片，靠近地铁11号线，周边产业载体和公共配套设施较为密集，地块容积率为1.5，规划建筑面积为6.7万平方米，起始价为4.4亿元，总价门槛相对可控，经过66轮竞价，由汉阳城建以5.9亿元竞得，溢价率为33.1%；中山南区地块成交楼面价为13564元/平方米，溢价率为13.1%。这两宗地块都具有区位条件较好、体量较小、总价较低的特点，反映出在市场整体以底价成交为主的背景下，开发商对确定性较强的优质地块仍保持一定的竞拍意愿，但竞价热度尚未向周边板块和一般性地块扩散，市场分化格局仍在延续。

10月待拍土地：无锡、苏州、南京待拍土地金额领先

截至10月18日，根据中指监测，10月重点城市待拍地块中，无锡（117.4亿元）、苏州（100.6亿元）、南京（97.9亿元）的出让金规模位居前三。同时，无锡、苏州、南京延续“多宗、小体量”的供地方式，平均起始价在3至5亿元之间。

在一线城市方面，待拍规模仍处于较低水平，目前只有广州有5宗地块待拍，起始价为17.2亿元，北京、上海、深圳暂无待拍地块，供地节奏的阶段性特征延续。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时期，预计一线城市后续住宅用地仍有望陆续入市，其供应节奏和地块质量值得持续关注。

总体来看，本周重点城市土地拍卖延续低位运行，底价成交为主、个别优质地块溢价，市场分化特征明显。在政策层面，随着更多城市实施细则相继落地，商品住房销售制度改革已进入执行验证阶段，企业对新规则下的项目盈利测算、开发模式和资金安排仍在消化适应，拿地决策整体偏谨慎。展望后市，土地市场的修复仍取决于住房销售改善的持续性和企业资金面的恢复情况，土地拍卖冷热分化现象仍将持续。

本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。