地产领域迎来了一批“新式资金方”

保险资金在房地产的投资策略已发生显著转变，许多机构正从房企的财务股东角色中抽身，转而采用自主投资、自主运营的“新式资金方模式”。

自行设立公司深度“捡漏”不动产

近年来，选择“亲自操盘”的保险资金日益增多。

举例来说，近期友邦人寿出资15亿元、大家保险集团体系合计出资20.01亿元（大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元），共同组建了天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙），该基金主要聚焦于不动产投资，涵盖长租公寓、保障性住房、产业园区等类型。

事实上，大家保险和友邦人寿近年来在不动产私募基金领域均表现得相当活跃。

大家保险一方面通过旗下大家投控、大家置业等平台持续盘活存量资产，另一方面“大家系”全资收购的盛鼎投资还持有5只不动产私募基金，总规模约为164.78亿元。

友邦人寿则频繁出现在大型保险资金不动产基金的核心出资方名单中，且多以“有限合伙人”身份出现。

据统计，仅在2026年，友邦人寿就已投资了信宸资本、高和资本、华平投资等机构旗下的不动产基金，并直接或间接持有了上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座等不动产。

“购入楼宇、住宅、土地”热潮

确实，除了组建新公司和设立专项基金，直接收购楼宇和项目是保险资金的另一主要趋势。

仲量联行的数据显示，2026年友邦人寿联合中宏、汇丰拿下了位于上海北虹桥和新虹桥湖畔社区的微领地（长租公寓）项目。

国寿置业斥资6.29亿元收购了上海杨浦保租房项目；万科联合新华、大家设立了16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，收购了厦门泊寓。

此外，太保、中宏、深创投从金地商置手中接过了金地威新位于松江和嘉定的智造园、虹桥科创园项目；国寿等则设立了合伙企业收购了多个城市的通用仓库与产业园。

新华保险（新华资管）在2026年上半年领投了京东高和现代化基础设施机构间REIT（仓储物流基建专项计划）。

保险资金除了深度渗透至产业园和保租房领域，在传统商业办公、酒店领域也在持续加码。

2026年，中国人寿花费近30亿元拿下了北京CBD核心地块；大家人寿等以61亿元接手了北京鼎好DH3大厦。

2025年，中邮保险领投108亿元收购了上海博华广场，创下单笔纪录；大家投控与凯德设立了80亿元基金收购了上海尚浦中心；新华保险联合中金设立了100亿元基金收购了14座万达广场；招商信诺等收购了上海东锦江希尔顿逸林酒店；陆家嘴国泰人寿收购了前滩汇办公楼……

近两年，保险资金在一线城市核心商业办公、酒店、长租公寓及产业园的“扫货”力度空前。

wind数据显示，2026年以来，保险资金通过组团设立不动产私募基金、收购核心城市优质持有型物业等方式，单项目投资规模达到数十亿元级别，仅天津家鼎、天津兰沁两只不动产基金的合计出资规模就超过了147亿元。

退出房企股东角色，保险资金要当“新资金方”

在保险资金积极成立新公司、投资新项目的同时，它们却在退出房企股东行列。

10月20日，金融街控股公告称，股东和谐健康于10月16日至10月19日期间，通过竞价交易方式，减持了其3717.24万股；减持完成后持股比例降至10.75%。

这已是和谐健康自2025年11月以来的第6次减持金融街控股，累计减持1.54亿股，套现约3.99亿元。

这并非个例。近年来，泰康人寿、中国平安等机构也持续对单个房企进行累计减持。数据显示，截至2026年二季度末，全行业保险资金运用余额突破‌40.82万亿元‌。据估算，头部保险企业不动产配置比例普遍在‌1.3%-3.1%‌区间，远低于监管设定的30%配置上限。

可以发现，保险资金的退出几乎全部集中在早年通过定增、二级市场买入的传统上市房企股权，目的是规避房企开发端的经营波动。

但它们并未全面撤离不动产市场。因为不少保险资金同时在‌新增投资，并完全转向了“投资产、看现金流、重运营”的持有型存量不动产，重点布局保障性租赁住房、核心商圈写字楼、高标物流、产业园等收租型物业。

可以看出，当下保险资金投资地产的逻辑是“投资产、看现金流、重运营”，因此从债权投资转向物权持有，从单打独斗转向“保险资金接盘+原运营方操盘”，并借道公募REITs/Pre-REIT实现退出。

这也表明，在房地产行业深度调整与利率下行交织的当下，市场并非没有资金方和买家，只是它们变成了能够深度参与的“新式资金方”。

对处于转型期的房地产行业而言，保险资金的“长期资金”入场，不仅提供了流动性，更倒逼行业从“开发销售”走向“运营服务”。未来，谁能与保险资金合作，谁就能在存量时代掌握主动权。

本文来自微信公众号“风财讯”，作者：风财讯，36氪经授权发布。